Kolia MARMELADNY (buisnescat) wrote,
Kolia MARMELADNY
buisnescat

Недвижимость Москвы...



Основной итог 2009 года на рынке недвижимости Москвы состоит в том, что он развеял самый закоренелый миф рынка. Миф о том, что недвижимость в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене. Оказалось, что может упасть и упасть существенно. И вроде бы такое уже случалось, например, после дефолта 1998 года столичный квадратный метр, как и сейчас, подешевел примерно на треть (в долларовом выражении).
Впрочем, законы рынка никто не отменял, и за продолжительным периодом роста 2001-2008 годов пришла вполне закономерная коррекция цен на недвижимость. Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" еще в первой половине 2008 года указывал на такую возможность. Но теперь важнее другое. 2009 год разрушил и еще один стереотип, показав, что снижение цен на недвижимость – вполне нормальная рыночная тенденция, как и их рост, и она вовсе не означает "конец света". Напротив, снижение всех количественных показателей оказалось не критичным, зато перед всеми участниками рынка открылись новые возможности для развития и расширения.


В среднем падение цен на квартиры в Москве за 2009 год составило 24,1%. Так индекс стоимости жилья аналитического центра ИРН изменился с 5310 долларов за метр в январе до 4028 долларов в декабре 2009 года. Если же говорить о полном снижении индекса ИРН с максимального значения в начале октября 2008 года, равного 6122 долл. за метр, до текущего уровня в 4035 долл., то оно составляет 34%. Также следует отметить, что за последние месяцы за счет ослабления курса доллара стоимость жилья в Москве слегка отыграла падение на уровне нескольких процентов. А в минимуме, который составлял 3858 долларов за метр в сентябре 2009 года, полное снижение цен, вызванное нынешним кризисом, достигало 37%.
Впрочем, следует отметить, что затратная часть по строительству жилья просела не меньше. Как неоднократно отмечалось в аналитике от ИРН, снижение цен на стройматериалы, как и на рабочую силу, нередко доходит до 50% от докризисного уровня. Еще сильнее снизилась и рыночная стоимость земли, прежде всего, цена больших участков (речь не идет про дачные участки по несколько соток, а о десятках-сотнях гектар под строительство). Более того, уже появились прецеденты по инициативе досрочного пересмотра в сторону понижения кадастровой оценки земли, что дополнительно снизит затраты на строительство.
Проще говоря, кризис привел к симметричному снижению как розничных цен на недвижимость, так и затрат на строительство, а значит, рентабельность строительного бизнеса по-прежнему сохранилась, как и потенциальный спрос на жилье. В результате, проблемы возникают, в основном, только с теми объектами, где затраты уже понесены по старым докризисным ценам, а продажа квартир происходит уже по новым, просевшим розничным ценам. Есть сложности и у застройщиков, которые до кризиса брали слишком много кредитов, строя "наполеоновские" планы развития. В целом же строительный бизнес по-прежнему остается доходным и востребованным, а значит, в ближайшие годы строить будут и, скорее всего, больше, чем ранее. Ведь если докризисный рост цен позволял больше зарабатывать с каждого метра, но не стимулировал строить много, то теперь застройщики будут больше стараться зарабатывать на обороте.

Также следует отметить, что разброс динамики цен на квартиры по классам жилья, округам и районам Москвы является в 2009 году очень незначительным. Так при изменении общегородского индекса стоимости на 24,1% разброс изменения индексов по типам жилья находится в диапазоне от 23,7% до 24,8%, т.е. менее 1 процентного пункта вверх и вниз. Во многом это связано с макроэкономическим характером изменений на рынке за прошедший год – примерно в равной мере подешевело все. Исключение может составлять только наиболее инертный и нестандартный сегмент элитного жилья и дорогой бизнес-класс, которые не учитываются при расчете индексов. Также чуть больше – 26% - 26,5% удешевление в сегменте больших квартир: трехкомнатных и многокомнатных. Это, очевидно, связано с большей полной ценой таких квартир за счет большей площади, что и потребовало дополнительных дисконтов.
Максимальное снижение стоимости жилья в сегментации "округа Москвы" также не вызывает вопросов. В лидерах – минус 26,2% – Юго-восточный округ, наименее престижный и экологически неблагоприятный в столице. Второе и третье место также делит восток Москвы – Восточный округ и Северо-восточный округ – по 25,1% соответственно. При этом наименьшее снижение вовсе не у Центрального округа и не у Запада столицы. В лидерах – Северный округ с 22,9% и районы за МКАД – 23,8%. По сути, это относительно неплохое и, нередко, новое жилье, которое изначально было по невысоким ценам – отсюда и меньше удешевление.

Лидеры по снижению цен в сегментации "районы Москвы" – до минус 30%: Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Чертаново Центральное, Чертаново Северное, Теплый стан, Выхино, Лосиноостровский, Ярославский, Зеленоград, Северное Измайлово, Гольяново, Марьина роща, Савеловский. Наименьшее снижение – всего 15,3% в Куркино, очевидно, благодаря уникальности этого района и относительно невысокой цене по сравнению с аналогами нового монолитно-кирпичного жилья в пределах МКАД. Другие московские районы с наименьшим снижением – порядка 20%: Якиманка, Арбат, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Сокол, Аэропорт, Митино, Динамо.

Если весь последний год динамику цен на недвижимость в Москве и России определяли, в основном, макроэкономические тенденции то теперь, по мере стабилизации стоимости квадратного метра, на первый план начинают выходить локальные факторы, связанные с местной конъюнктурой рынка. В зависимости от них не только в разных сегментах и городах России, но даже в разных районах Москвы и на разные квартиры в пределах одного района динамика цен может быть разной – что-то слегка в плюс, а что-то, по-прежнему, дальше в минус. Специалисты аналитического центра ИРН называют такую динамику "утряской рынка", когда цены на разное жилье могут меняться разнонаправлено, при этом средние показатели, скорее всего, будут оставаться почти неизменными.
Tags: Москва, квартиры, недвижимость
Subscribe

  • То, что напрягает ...

    В настоящее время политизация американской армии зашла довольно далеко и военные стали придерживаться не только консервативных, но и крайне левых…

  • О "созревании ситуации"...

    Чуть больше недели назад в Bank of America намекнули на немыслимое: цунами кредитно-денежных и фискальных стимулов в сочетании с предстоящим…

  • Немного о гиперинфляции ...

    Один широко используемый эталонный тест говорит, что гиперинфляция начинается, когда цены повышаются на 50% или более за один месяц. Таким образом,…

  • Post a new comment

    Error

    Comments allowed for friends only

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

  • 0 comments